🦦 Immobilier Neuf Pinel Les Villes À Éviter

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Toutes les communes ne présentent pas les signes habituels d’une pénurie de logements ©Philippe Huguen – AFP Les propriétaires qui utilisent le dispositif de défiscalisation Pinel lors de l’achat d’un logement neuf mis en location ne doivent pas investir dans n’importe quelle ville. En effet, toutes les communes ne présentent pas les signes habituels d’une pénurie de logements, selon une étude du Laboratoire de l’immobilier. – Sur le papier, le dispositif Pinel est très attractif puisqu’il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf, à condition de le louer pendant six, neuf ou douze ans à un prix inférieur au marché. Et son engouement auprès des investisseurs ne se dément pas depuis son entrée en vigueur il y a près de deux ans aujourd’hui, plus de la moitié des acheteurs dans le neuf utilisent ce dispositif de défiscalisation. Mais attention, comme tout investissement immobilier, le Pinel est un outil qu’il faut manier avec précaution. D’autant que de plus en plus de villes deviennent éligibles en raison des agréments préfectoraux qui se multiplient, indique le Laboratoire de l’immobilier, un cabinet d’étude dédié au marché du neuf. Taux de vacances élevés, surabondance de l’offre, population en baisse… des communes sont devenues éligibles au dispositif alors qu’elles ne le devraient pas. >> Comment réduire ses impôts avec un investissement loi Pinel Le Laboratoire de l’immobilier a ainsi identifié une quarantaine de villes que les investisseurs feraient mieux d’éviter. La plupart d’entre elles comme Béziers, Saint-Étienne, Pau ou Angoulême ont justement reçu cette autorisation à proposer un investissement en Pinel. Mais comment ces villes ont-elles obtenues cette dérogation? Cela reste un mystère, d’autant que pour bénéficier de l’agrément du préfet, les maires doivent prouver que leur ville est confrontée à un réel manque d’offre et à une demande locative élevée. Et bien que ce ne soit pas le cas pour la plupart d’entre elles, obtenir cet agrément est une façon de redorer leur blason. Car une ville éligible en Pinel reflète le dynamisme et l’attractivité de son marché immobilier. L’importance de l’emplacement du logement Ces laissez-passer » représentent néanmoins un risque pour les investisseurs, notamment les moins avertis. Ainsi, il convient de vérifier l’emplacement du bien avant de se lancer dans un tel projet immobilier. Le premier risque la vacance locative. Le propriétaire bailleur a 12 mois -une fois le logement livré- pour trouver un locataire, faute de quoi il peut dire adieu à sa ristourne fiscale sur le prix d’achat. En effet, le fisc va dans la plupart des cas requalifier l’investissement de telle sorte que le projet ne soit plus éligible au dispositif. Autre conséquence néfaste pour l’investisseur la perte à la revente. Mais tout n’est pas si noir. A priori les professionnels de l’immobilier sont plutôt optimistes quant à l’avenir du marché, comme le révèle le dernier baromètre Crédit Foncier / CSA publié en début de semaine. Et même si des villes sont éligibles au Pinel alors qu’elles ne le devraient pas, ce sont les promoteurs qui se sont assagis. Tout d’abord, l’euphorie des années 2000 fait désormais partie du passé. Surtout, nous dit-on, la plupart des bâtiment sont mixtes, c’est-à-dire composés de lots appartenant aussi bien à des investisseurs qu’à des propriétaires occupants. Et dans ce cas là l’acheteur est souvent beaucoup plus regardant sur l’emplacement et l’environnement immédiat de son logement. >> Voir la liste complète Source Article from toute l’actualité immobilière

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LePinel, au bout du compte, ne s’applique que sur les adresses caractérisées par une offre locative inférieure à la demande (on parle de secteurs immobiliers tendus). Ce qui vous permet de trouver facilement

Découvrez l’environnement du programme immobilier neuf à Escalquens 31750 À 15 kilomètres de Toulouse, la ville d’Escalquens rayonne par son atmosphère pavillonnaire. Bordée d’un massif de collines, disposant d’un patrimoine architectural ancien et forte de son charme de ville à taille humaine, elle est une commune propice à un quotidien doux. Le quartier de votre programme immobilier neuf s’équipe de commodités utiles aux besoins quotidiens des résidents. Vous retrouverez ainsi une série de commerces avec un supermarché, une boulangerie, une boucherie, une pharmacie, un bureau de presse… La majorité se présente en plein-air, sous la forme de petites zones commerciales de proximité. Utile pour apprendre à connaître les commerçants de votre quartier, surtout lors du marché d’Escalquens où les produits frais côtoient la générosité des exploitants ! Côté écoles, la commune ne se prive pas de mettre à disposition une crèche au pied de chez vous avant de démarrer une scolarité de la maternelle au collège entre 10 et 15 minutes à pied de la résidence. Pour le lycée, le bus 79 du réseau toulousain Tisséo emmène chaque étudiant en 15 minutes. Enfin, le campus de l’Université Toulouse III, aux portes de la ville rose, est accessible en 45 minutes en prenant les bus 27 et 80. Avec une offre de transports complète, Escalquens permet la desserte d’une grande sélection de destinations au quotidien. Ne faites plus de concessions entre loisirs ou travail et réduisez l’utilisation de voiture en donnant votre confiance aux transports en commun. Enfin, si la vie sportive et associative fournie de la ville ne vous suffit pas, la zone commerciale Labège 2, accompagnée de ses boutiques de grande distribution, accueilleront tous les férus de shopping en leur donnant une offre à la hauteur de leurs demandes. Chiffres clés sur Escalquens 2 228,08 € revenu moyen net / foyer 2 établissements scolaires

Vous envisagez de faire l’acquisition d’un bien immobilier neuf ? Découvrez le prix de l'immobilier neuf dans les principales villes de France. Le dernier baromètre LPI-SeLoger concernant l’immobilier neuf est paru en avril 2020. D’après cette étude, les prix du neuf continuent d’augmenter rapidement. Comment se porte l'immobilier neuf ? Mesurant l’évolution sur un an du prix de l'immobilier neuf, le baromètre LPI-SeLoger fait le constat d’une hausse soutenue des prix du neuf au global, cette hausse atteint +3 % soit un prix de 4 566 € au m² en moyenne. Les taux de crédits immobiliers, toujours très attractifs, expliquent en partie cette bonne tenue du marché immobilier neuf. Mais le taux d’emprunt n’est pas le seul facteur d’explication. Les garanties intrinsèques d’un appartement neuf – les garanties du neuf, la valeur verte, la qualité des prestations notamment – jouent également dans le choix des acheteurs. Lorsqu’on s’intéresse au type de logement, on constate que le prix des appartements neufs a enregistré la plus forte hausse +3,3 % 5 286 € au m² alors que la progression pour les maisons neuves est un peu moins forte + 1,4 % 2 699 € au m². Il convient toutefois de rappeler que ces chiffes ont été calculés avant la première période de confinement. Or, cette dernière s’est traduite par un regain d’attractivité des maisons disposant d’un extérieur terrasse, jardin. Dans le contexte post-crise sanitaire, les acheteurs sont désireux de prolonger les pièces de vie avec des espaces verts qui leur permettent de respirer. Avoir une ou plusieurs pièces en plus est aussi facilitant pour le télétravail. Bon à savoir Le baromètre LPI-SeLoger prend en compte le prix/m² signé. Il s’agit du prix de vente arrêté au moment du compromis. Il ne doit pas être confondu avec le prix/m² affiché, qui peut différer du prix/m² signé dans l’immobilier ancien. Le prix au m² neuf tiré par une demande dynamique La bonne tenue des prix immobiliers neufs s’explique par deux facteurs principaux D’une part, une demande toujours aussi dynamique pour un appartement neuf. Une récente enquête menée par SeLoger et l’Observatoire du Moral Immobilier OMI indique que 13 % des futurs acheteurs opteront pour un logement neuf. Les acheteurs se laissent de plus en plus convaincre des avantages du neuf, notamment en matière de performance environnementale, et la valeur verte de ces logements est très appréciée, en particulier des jeunes acheteurs. Dans un contexte de crise économique et de forte volatilité boursière, on assiste également à une forte demande de la part des investisseurs. Ceux-ci soutiennent ainsi également la demande. D’autre part, une offre encore insuffisante pour satisfaire tous les besoins, notamment dans les grandes villes. Le manque d’offre sur le marché du neuf pourrait d'ailleurs se prolonger pendant encore quelques mois, alors que les élections municipales de 2020 ont pu avoir pour effet de ralentir l’obtention de certains permis de construire. Le prix de l'immobilier neuf au m² par ville Les ventes se maintiennent à un haut niveau, en particulier dans les grandes villes. C’est ce que révèle une autre enquête, réalisée par le Laboratoire de l’Immo en juin 2020. D’après cette enquête, le prix moyen des appartements neufs a augmenté de +7,0 % à Lille 3 905 € +5,9 % à Marseille 4 695 € +4,5 % à Rennes 4 622 € +3,8 % à Lyon 6 148 € +3,1 % au Havre 3 395 € +2,9 % à Nice 5 660€ +2,7 % à Toulon 4 458€ +2,5 % à Montpellier 4 755 € +2,2 % à Nantes 4 795 € +1,6 % à Toulouse 4 245 € +1,5 % à Strasbourg 4 321 €. Dans les autres grandes agglomérations, le prix au m² dans le neuf est globalement stable. Il se stabilise ainsi à 4 831 € à Bordeaux +0,6 % et 3 927 € à Grenoble +0,8 %. A Paris, le prix moyen du neuf s’établit à 12 414 €/m² -0,2 %. Prix de l'immobilier neuf quel impact pour la crise sanitaire et le confinement ? A quoi va ressembler l’avenir ? L’étude menée par SeLoger et l’OMI apporte un début de réponse. Après le choc du confinement, la crainte d’une baisse des prix s’éloigne désormais dans la psychologie des vendeurs 37% seulement des vendeurs partagent cet avis alors qu’ils étaient 52% en avril et ils misent désormais majoritairement sur la stabilisation des prix 45% vs 38% en avril. Seulement 18% vs 10% en avril pronostiquent une hausse des prix dans les 6 prochains mois. », affirment les auteurs de l’étude. Les prix de immobilier neuf ne devraient donc pas chuter à très court terme. Et à moyen terme ? Là encore, l’étude réalisée post-confinement se veut rassurante les acheteurs sont désormais 1 sur 5 à anticiper une légère hausse des prix dans les 6 prochains mois 21% vs 14% alors que pendant le confinement ils étaient 55% à miser sur une baisse des prix. » Si la crise sanitaire a pu ralentir certaines transactions, les chantiers ont tourné au ralenti et l’offre d’immobilier neuf n’est toujours pas à la hauteur de la demande, laissant ainsi envisager une possible hausse des prix du neuf.

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Chaque semaine, MaTVimmo livre pour ses conseils en matière d'achat, de vente ou de location d'un bien immobilier. Le nouveau Pinel a été resserré sur les zones A, Abis et B1 pour quatre ans. Par contre, le dispositif n’est pas reconduit en zones B2 et C mais est étendu aux villes pénalisées par la fermeture d’un site militaire, ayant signé avec l’Etat un Contrat de redynamisation du site de défense CRSD. Franck Vignaud conseille aux investisseurs de redoubler de vigilance sur ces villes. Mais peuvent-ils pour autant signer les yeux fermés dans toutes les villes situées en zones A, Abis et B1 ? Le point avec Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier, chez Theseis, interviewé par MaTVImmo. La vigilance est-elle quand même de mise en zones A, Abis et B1 ? Y a-t-il des disparités au sein d’une même ville, d’un même quartier, voire d’un même immeuble ? En privilégiant les zones A, Abis et B1, on limite les risques mais le risque zéro n’existe pas. Il faut d’abord être vigilant sur l’emplacement, le prix et le quartier bien desservi avec des commerces autour, etc.. Ensuite, attention entre un rez-de-chaussée plein nord et un 6ème étage plein sud, vous ne pratiquerez pas les mêmes loyers à surface équivalente. Sinon de manière plus globale, il faut être vigilant sur quelques communes situées en zone B1. Par exemple Chartres, Douai ou Béthune où l’on a des taux de vacance supérieurs à 10% et/ou de manière concomitante des baisses de population. Donc mieux vaut éviter ces secteurs peu dynamiques disposant d’une offre de logements déjà suffisante. Certains plafonds de loyers imposés sont-ils sous-évalués en Pinel au regard des loyers de marché pratiqués, rendant l’opération peu rentable ? Pourquoi Paris est-elle inadaptée au Pinel ? Paris impose trois punitions à l’investisseur. La première est le plafond de prix d’acquisition puisque l’on est limité à euros. Avec cette somme à Paris, vous pouvez trouver à peine un studio dans le neuf. Deuxième punition le prix au mètre carré fixé à euros le m². Alors que dans la capitale on se situe plutôt autour de euros le m². Et dernière punition le plafond de loyer imposé. Tout dépend de l’arrondissement mais en moyenne, il atteint un peu plus de 25 euros le m² alors que le plafond Pinel est fixé à 16,83 euros, soit 33% inférieur au prix de marché. Donc le rendement locatif sera très faible. L’investisseur ne trouvera pas d’intérêt dans ce type d’opération. Mis à part Paris, quelles autres villes déconseillez-vous pour faire du Pinel au sein des zones A, Abis, B1 et pourquoi ? En zone tendue, on va être dans la même logique que pour Paris. Notamment en première couronne, dans des communes où les prix de vente sont quasi identiques à ceux de Paris. Dans les Hauts-de-Seine, par exemple à Issy-les-Moulineaux, Boulogne-Billancourt… où les enveloppes dépassent les plafonds prix d’achat, prix au m² et les loyers sont également supérieurs aux plafonds Pinel imposés. Les rendements seront une fois de plus peu intéressants. Mieux vaut louer en libre classique plutôt que de s’imposer des plafonds Pinel car au final le gain fiscal ne sera pas suffisamment attractif. Vigilance également sur Le Havre une commune où il y a eu finalement beaucoup de constructions, on n’est pas sur une dynamique démographique très élevée.. A Mulhouse, beaucoup d’opérations sont sorties de terre à l’époque du dispositif Robien plus de 2,6 logements construits pour chaque ménage entre 1999 et 2014, donc beaucoup d’offres avec un taux de vacance très élevé. La prudence est de mise sur cette commune alsacienne qui présente un marché détendu. Le cas de Grenoble est un petit peu différent on constate une désaffection des investisseurs pour une raison sans lien avec l’activité économique mais simplement liée à la pollution étant située dans une vallée, Grenoble est souvent victime de ces pics de pollution. Propos recueillis par Alexandra Boquillon

Programmeimmobilier neuf à Escalquens au cœur de ville (31750) : 58 appartements neufs T2 - Ref. 27861. La résidence se compose de deux bâtiments montés sur deux étages, construits en forme de U autour d’un cœur d’îlot végétalisé.L’architecture simple et moderne utilise la brique en parements pour rappeler l’esthétique toulousaine RSS Accueil > Investir dans l’immobilier > Programmes immobiliers Programmes immobiliers Programmes immobiliers dans le neuf, sélectionnés pour leur qualité, dans le cadre d’un investissement Pinel. © Programmes immobiliers Programmes immobiliersLa Forêt Verte au Perray-en-Yvelines, promoteur Kaufman & BroadKaufman & Broad inaugure le programme La Forêt Verte » au Perray-en-Yvelines de 78 logements collectifs et 86 maisons

SommaireRéussir votre investissement : règles à suivre !Éviter les risques Si vous songez à déménager prochainement à Rennes, ou qu’il s’agisse de votre prochaine destination pour décrocher un investissement, alors cet article devrait grandement vous intéresser. Nous allons vous parler à travers celui-ci de la fameuse loi de Pinel, instaurée en 2014 et qui

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^{Lespetites villes où les villes ayant peu d'habitants auront aussi proportionnellement peu de demande locative, voilà comment éviter une arnaque sur la localisation et la faible demande locative. 3- Comme expliqué plus haut, la loi Pinel permet d’obtenir une défiscalisation pinel de 12, 18 ou 21 %.}

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